Projekt uchwały o stosowaniu ustawy o własności lokali (art. 24¹) — poradnik i wzór
Zespół apparto · Stan prawny na 17 sierpnia 2026
Uchwała o stosowaniu ustawy o własności lokali to dokument, którym właściciele wyprowadzają swój budynek spod zarządu spółdzielni i przechodzą na wspólnotę mieszkaniową. Poniżej tłumaczymy, co taka uchwała musi zawierać, jak ją zgodnie z prawem podjąć (z udziałem notariusza) i dajemy przykładowy szkielet do dopracowania. To najczęstsza droga „przez uchwałę”, opisana szerzej w naszym przewodniku Wyjście ze spółdzielni.
Co to za uchwała i po co
Podstawą jest art. 24¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Pozwala on większości właścicieli zdecydować, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy o własności lokali, czyli budynek przechodzi na reżim wspólnoty.
„Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy tej ustawy.”
— art. 24¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Źródło: lexlege.pl.Zanim ją podejmiecie — trzy warunki
- Odrębna własność większości lokali. Uchwałę tworzą właściciele lokali (odrębna własność w księdze wieczystej), a większość liczy się udziałami. Realnie przegłosujecie ją, gdy udziały lokali wykupionych przeważają nad wciąż spółdzielczymi.
- Uregulowany grunt. Kwestia własności/prawa do gruntu pod budynkiem powinna być uregulowana.
- Udział notariusza. To nie jest uchwała, którą podpisuje się „przy stole”. Zebranie, na którym się ją podejmuje, odbywa się z udziałem notariusza, a uchwała jest protokołowana notarialnie.
Jak zwołać zebranie i podjąć uchwałę
- Żądanie zwołania zebrania. Grupa właścicieli — w praktyce dysponująca co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej — składa pisemne żądanie zwołania zebrania w trybie art. 24¹. (⚠️ próg 1/10 to praktyka komentowana przez portale prawne — potwierdźcie u notariusza.)
- Zwołanie z notariuszem. Zarząd spółdzielni zwołuje zebranie; na zebraniu obecny jest notariusz, który protokołuje przebieg i treść uchwały.
- Głosowanie udziałami. Uchwałę podejmuje większość liczona wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej (nie „na głowy”).
- Podpisanie i protokół notarialny. Podjęta uchwała zostaje utrwalona w protokole notarialnym, z załączoną listą właścicieli i ich udziałów.
Co musi zawierać uchwała
- Oznaczenie nieruchomości — adres i numer księgi wieczystej.
- Podstawę prawną — powołanie art. 24¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
- Treść zasadniczą — oświadczenie, że stosuje się przepisy ustawy o własności lokali w zakresie praw i obowiązków właścicieli oraz zarządu nieruchomością wspólną.
- Sposób zarządu (opcjonalnie w tej samej lub odrębnej uchwale) — wybór zarządu wspólnoty albo powierzenie zarządu w trybie art. 18 ustawy o własności lokali.
- Datę wejścia w życie.
- Wynik głosowania — większość udziałów „za”, oraz załącznik: listę właścicieli z wielkością udziałów i oddanymi głosami.
Wzór (przykładowy szkielet)
Poniżej przykładowa struktura uchwały. [Fragmenty w nawiasach] uzupełniacie własnymi danymi. Ostateczne brzmienie ustalcie z notariuszem — to on nadaje uchwale formę.
właścicieli lokali w nieruchomości przy [ulica, nr, miejscowość]
z dnia [data]
w sprawie stosowania przepisów ustawy o własności lokali
(art. 24¹ ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych)
Na podstawie art. 24¹ ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, większość właścicieli lokali w nieruchomości położonej przy [adres], dla której [Sąd Rejonowy w …] prowadzi księgę wieczystą nr [KW …], obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, uchwala, co następuje:
§ 1. W zakresie praw i obowiązków właścicieli lokali oraz zarządu nieruchomością wspólną stosuje się przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
§ 2. [Opcjonalnie — sposób zarządu:] zarząd nieruchomością wspólną sprawuje zarząd wybrany odrębną uchwałą / powierza się zarząd […] w trybie art. 18 ustawy o własności lokali.
§ 3. Uchwała wchodzi w życie z dniem [podjęcia / data].
Sposób zarządu: wybór zarządu czy powierzenie
Po przejściu na wspólnotę trzeba ustalić, kto zarządza. Można wybrać zarząd spośród właścicieli (uchwałą) albo powierzyć zarząd osobie lub firmie. Uwaga: powierzenie zarządu wymaga formy aktu notarialnego (art. 18 ustawy o własności lokali). Przy 4 i więcej lokalach wspólnota działa w trybie ustawy o własności lokali z wybieranym zarządem.
Po podjęciu uchwały
- Przejęcie nieruchomości od spółdzielni — protokołem (przejęcie bywa protokołowane notarialnie): dokumentacja techniczna, umowy z dostawcami mediów, stan finansów i konta.
- Rozliczenie funduszu remontowego — spółdzielnia rozlicza wpływy i wydatki funduszu przypadające na Waszą nieruchomość (art. 24¹ ust. 3–5).
- Zwrot udziałów członkowskich oraz uruchomienie samodzielnego zarządu: konto wspólnoty, ewidencja pozaksięgowa (art. 29), budżet, NIP/REGON.
Najczęstsze błędy
- Liczenie głosów „na głowy” zamiast udziałami — uchwała liczona nieprawidłowo bywa nieskuteczna.
- Pominięcie notariusza — uchwała podjęta bez wymaganego trybu może zostać zakwestionowana.
- Brak listy udziałów w załączniku — utrudnia wykazanie, że osiągnięto większość.
- Zostawienie sprawy zarządu „na potem” — warto od razu ustalić, kto i jak zarządza po zmianie.
Jak apparto pomaga przy uchwałach
Samej uchwale z art. 24¹ nadaje formę notariusz — tu apparto nie zastępuje aktu notarialnego. Ale w przygotowaniu i w całym późniejszym życiu wspólnoty zdejmuje ciężar:
- Uchwały online z dowodem — bieżące uchwały wspólnoty (po przejściu na UWL) przeprowadzicie zdalnie, z utrwalonym wynikiem i wagą liczoną udziałami, zamiast zbierać podpisy po klatkach.
- Rejestr właścicieli i udziałów — macie w jednym miejscu, kto ma jaki udział, co ułatwia policzenie większości.
- Kalendarz obowiązków — po zmianie przypomina o zebraniu i sprawozdaniu (art. 30 UWL), CIT-8 i przeglądach.
- Asystent AI — tłumaczy kroki i terminy prostym językiem.
Po wyjściu ze spółdzielni — prowadźcie wspólnotę spokojnie
Uchwały, finanse i roczne obowiązki w jednym miejscu, z asystentem, który prowadzi za rękę. Plan Basic jest bezpłatny na zawsze. Pytania? kontakt@apparto.pl.
Załóż wspólnotę za darmoFAQ — najczęstsze pytania
Czy uchwałę można podpisać na zwykłym zebraniu?
Nie w trybie art. 24¹ — zebranie odbywa się z udziałem notariusza, a uchwała jest protokołowana notarialnie. To notariusz nadaje jej właściwą formę.
Jaką większością podejmuje się uchwałę?
Większością liczoną wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 24¹ ust. 1), a nie liczbą osób.
Kto zwołuje zebranie?
Zarząd spółdzielni — po pisemnym żądaniu właścicieli (w praktyce dysponujących co najmniej 1/10 udziałów). Próg 1/10 to praktyka komentowana przez portale prawne — warto potwierdzić u notariusza.
Czy sama uchwała wystarczy?
Nie. Po uchwale następuje przejęcie nieruchomości od spółdzielni, rozliczenie funduszu remontowego, zwrot udziałów i uruchomienie samodzielnego zarządu.
Czy powierzenie zarządu wymaga notariusza?
Tak — powierzenie zarządu następuje w formie aktu notarialnego (art. 18 ustawy o własności lokali).
Co, jeśli spółdzielnia utrudnia procedurę?
Warto skorzystać z pomocy radcy prawnego lub adwokata. Spory o dokumentację i rozliczenie funduszu remontowego bywają dochodzone na drodze prawnej.
Źródła i podstawa prawna
Data dostępu do źródeł: 17 sierpnia 2026. Teksty ustaw są materiałami urzędowymi; komentarze portali służą jako uzupełnienie praktyczne.
- Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych — art. 24¹: lexlege.pl · arslege.pl
- Ustawa o własności lokali — art. 18 (sposób zarządu), art. 29, 30: lexlege.pl · tekst jednolity: isap.sejm.gov.pl
- Podział spółdzielni i wyodrębnienie wspólnoty (tryb z notariuszem, kroki): prawomieszkaniowe.com
- Przewodnik apparto: Wyjście ze spółdzielni · Głosowanie uchwały online a UWL